Концепция проекта альтернативной продажи жилья

PDF Печать E-mail
Автор: Administrator,  18.05.2010   

План

1.Цель проекта – обеспечение граждан жильём и  реализация созданных объектов недвижимости застройщиками в г.Киеве.

2. Методы разрешения проблемы

3. Целевая  аудитория проекта

4. Исполнители и субъекты проекта

5.Источник поступления объектов

6.Источник финансирования проекта

7.Механизм реализации

8.Минимизация налогов

9.Доходность для субъектов проекта

10.Роль Ассоциации и субъектов

11.Возможные риски, слабые места  для субъектов проекта

12. Методы устранения рисков и разрешения  конфликтов

13.Выгоды для субъектов проекта

14.Два варианта исполнения проекта

15.Государственная поддержка

16.Законодательная база , нормативное и договорное  обеспечение

17.Роль Министерства регионального развития и строительства (Минрегионстрой).

1. Цель проекта – обеспечение граждан жильём и  реализация созданных объектов недвижимости застройщиками в г.Киеве.

В условиях мирового финансового кризиса дешёвые заёмные средства для большинства украинских  банков стали практически недоступны. Нестабильность на мировых финансовых  рынках отражается в первую очередь на национальных экономиках развивающихся стран, к которым относится и Украина. На фоне появившегося дефицита ликвидности, фактической остановки рефинансирования, оттока депозитов из банков  и прогнозируемого падения цен на жилую недвижимость многие девелоперские проекты остановлены.  Процесс реализации уже построенных объектов практически остановлен. Ранее на ипотечные средства реализовывалось до 70 %  объектов жилого фонда.

Покупатели, имеющие необходимую сумму или успевшие взять кредит в банке,  заняли выжидательную позицию и ждут, когда застройщики снизят цены.  Застройщики, имея всего в среднем  20 % достроенных объектов, пытаются реализовать эти объекты,  на 5- 10 %  понижают   цены и не имеют средств и инвесторов на достройку остальных объектов.

Решить проблему доступного жилья может развитие рынка жилищного лизинга или аренды с выкупом. Этим же решается проблема  регулярного поступления плановых  денежных  средств компании – застройщику, планирования бюджета арендатора, поступления налогов от сделок в доход государства, снижения социальной напряжённости из-за нехватки средств на покупку жилья.

Это положение нашло своё отражение в разработанной Минрегионстроем  Концепции Государственной социально- экономической программы обеспечения граждан жильём на 2009-2016 годы, поддержанной и  одобренной Кабинетом Министров Украины на заседании 22 октября 2008 года. В этой Концепции отражено, что в соответствии со ст. 47 Конституции Украины каждый гражданин имеет право на жильё. Государство создаёт условия, при которых каждый гражданин имеет возможность построить жильё, приобрести в собственность или взять в аренду.

2. Методы разрешения проблемы

В условиях кризисных явлений в экономике Украины и практическое отсутствие ипотечного кредитования проблема обеспечения граждан доступным и комфортным жильём может быть решена на основе развития арендных отношений на  рынке жилья, в том числе и на основе жилищного лизинг, аренды с выкупом или продажи с рассрочкой платежа. В арендованном жилье г. Киева проживает примерно 20 % (собственная  выборка по количеству сделок на рынке недвижимости от общего количества сделок).

Средняя стоимость аренды 1 –комнатной квартиры в центре г.Киева 1000 $ , 2- комнатной – 1800 $, 3- комнатной – 2500 $ (собственные исследования предложения и данные газеты «Авизо»).

Среднее количество нереализованных, но сданных в эксплуатацию квартир, составляет 20 % от  всех сделок.

Рынок аренды жилья в Украине преимущественно находится в теневом секторе экономики. Арендодатели скрывают свои сделки, не заключают договоры аренды, не регистрируют  жильцов по месту проживания, скрывая тем самым арендные доходы от налогообложения  и занижая  сумму жилищно-коммунальных платежей.

По нашим оценкам,  спрос  на аренду жилья г. Киева является значительным.

В большинстве случаев сделки аренды нигде не регистрируются. Следствием теневого характера рынка жилищных услуг является то, что арендаторы , строительные компании, бюджет и государство в целом оказываются пострадавшими и  законодательно незащищенными, а жилищная проблема не решается в полной мере.

Жилищный финансовый  лизинг (или долгосрочная аренда с обязательным правом выкупа по истечению срока аренды) позволяет решить множество проблем всех субъектов, заинтересованных в решении жилищной проблемы и способствует увеличению количества реализуемых объектов строительными компаниями в условиях отсутствия ипотечного кредитования и кризисных условий в экономике.

3. Целевая   аудитория  проекта

1. Арендаторы.

Реализация проекта по решению жилищной проблемы , используя лизинговые схемы, позволит арендаторам,  имеющим стабильный доход  и возможность оплачивать до 2000 $  аренды получить квартиру или дом в лизинг.

2. Застройщики.

Также строительные компании  – застройщики, отдавая квартиры в лизинг, могут рассчитывать на регулярное плановое поступление средств и использовать их для реализации своих проектов.

4. Исполнители и субъекты проекта

Исполнителями проекта могут являться :

«Ассоциация «Жилищный вопрос»» или иная посредническая структура

- посредник, который выполняет следующие функции: поиск застройщика, поиск арендатора, поиск лизинговой компании (при необходимости),  оформление и регистрация  договоров с заинтересованными сторонами, выпуск целевых арендных облигаций, контроль поступления арендных платежей, разрешение конфликтов.

Ассоциация «Жилищный вопрос» (условное название) – акционерное общество закрытого типа с участием физических лиц и государственных структур.

Членами ассоциации могут быть строительные организации, лизинговые компании

Можно использовать понятие «Лизинговый брокер» для характеристики деятельности ассоциации.

Субъектами проекта могут выступать :   финансовые учреждения, лизинговые компании. страховой брокер.

5.Источник поступления объектов

  1. Застройщики, не передавая право собственности, по договору комиссии (агентскому, предварительный договор купли- продажи или иному)  передают права на объект для реализации по лизинговой схеме Ассоциации «Жилищный вопрос».
  2. Лизинговые компании, выкупившие объект недвижимости у строительной компании по номинальной стоимости, близкой к себестоимости и заключившие договор с Ассоциацией.
  3. Иные физические и юридические лица.

6.Источник финансирования проекта

1. Строительные компании - активы в виде объектов недвижимости

2. Лизинговые компании

3. Финансовые структуры

4. Привязка настоящей Концепции к Концепции Государственной социально- экономической программы обеспечения граждан жильём на 2009-2016 годы, поддержанной и  одобренной Кабинетом Министров Украины на заседании 22 октября 2008 года.

7.Механизм реализации


1.Строительная компания передаёт по договору комиссии (или предварительный договор купли-продажи) Лизинговой компании (Ассоциации)  собственность  в виде офисных , жилых помещений конкретной площади.

2.Лизинговая компания или Ассоциация  Заключает договор с Лизингополучателем  на объект лизинга на определ.срок (5-7-10 лет)

3.Лизинговая компания (ассоциация) эмитирует ценные бумаги (опционы на аренду)  и продаёт их Фонду

4.Фонд продаёт опцион  Лизингополучателю

5.Лизингополучатель оплачивает  деньги Фонду за опцион.

6.Средства от Фонда возвращаются в Лизинговую компанию или Ассоциацию

7.Лизингополучатель оплачивает цену исполнения опциона Лизинговой компании (ассоциации) .

8.Средства от лизингополучателей  возвращаются  в Строительную компанию

9.Завершение – все средства аккумулируются в Строительной компании

· Источник базового актива - Строительная компания (далее – СК) (закон Украины «О лизинге»)

· Лизингодатель - Лизинговая компания (далее – ЛК либо посредник- Ассоциация), эмитент опциона

  • «Емітент опціону на купівлю цінних паперів повинен бути власником базового активу або мати договір (договори) комісії з власником (власниками) не менше 80 відсотків загальної кількості базового активу, передбаченої умовами випуску. Термін дії договору (договорів) комісії повинен бути не менше терміну дії опціону.» ( ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке»)

· Лизингополучатель – Физическое или юридическое лицо (далее- Арендатор или Лица)

· Профессиональный учасник рынка ценных бумаг – Фонд.

· Опцион (дериватив) – «стандартний документ, укладений як стандартизований контракт, який закріплює право (але не зобов'язання) його власника на придбання від емітента опціону (опціон на купівлю) чи на продаж емітенту (опціон на продаж) у термін, визначений в ньому, зазначену в ньому кількість базового активу за зафіксованою при укладанні ціною;»

· Активы Строительной компании – объект лизинга в виде жилой или коммерческой недвижимости, паркомест и т.д.

· Базовий актив Лизинговой компании (Ассоциации)  – право на аренду .

Итог : Строительная компания  реализовала свои объекты, Лизинговая компания (Ассоциация)  получил доход в % от каждой сделки, Фонд получил премию, Лизингополучатель приобрёл недвижимость в лизинг

Примеры:

1.

Рыночная цена 1 кв.м.   недвижимости    -1000 уе.

Номинальная цена 1 кв.м  -  500 уе.

Опцион на аренду стоит                       1000 уе.   (500 + 500)

Лизинговая компания (Ассоциация) эмитирует опцион с ценой исполнения  500 уе и продаёт его по 10 уе Фонду;

Фонд продаёт опцион за 500 уе Лизингополучателю (Ассоциации) ;

Лизингополучатель  платит 500 уе Лизинговой компании (Ассоциации)  за базовый актив Лизинговой компании (Ассоциации) –право аренды;

Лизингополучатель получил квартиру – вступил в право пользования и владения, оплатив

за опцион 500 уе Фонду и  500 уе. Лизинговой компании за исполнение опциона.

Лизинговая компания (Ассоциация)  получила 10 уе от Фонда.

Лизинговая компания (Ассоциация)  получила от Лизингополучателя 500 уе.

Фонд получил 490 уе.

Строительная компания  получает от Ассоциации (или Лизинговой компании) ещё 510 уе

Итог 1000 уе. поступило в Строительную компанию

2.

Выпуск опциона на размер площади.

Срок договора -10 лет (120 мес)

Средняя площадь объекта -100 кв.м.

Средняя стоимость 100000 у.е.

% удорожания на лизинг 15 % годовых.

Метод оплаты – аннуитет (равными частыми)

Средняя стоимость оплаты в месяц 959 у.е.

Опцион на аренду в 1 месяц будет стоить 2083 у.е.

8.Минимизация налогов

Для минимизации налогов можно использовать опционы на право аренды и другие механизмы.

9.Доходность для субъектов проекта

1. Строительная компания получает полную рыночную стоимость жилья регулярными плановыми платежами + процент от кредитования (арендный платёж). Доходность по сделке может составить рыночная стоимость + 15 % годовых сроком на 5-10 лет

2. Лизинговая компания может получить доходность до 20 % годовых, при выкупе по номинальной стоимости объекта,  сроком на 5-15 лет

3. Ассоциация получает  1-2 % процента от каждой сделки от арендатора и при наступлении очередного платежа

4. Фонд получает оговоренную премию

5. Арендатор не платит арендную плату , а сразу оплачивает выкуп своего будущего имущества, что позволяет существенно экономить.

10.Роль  Ассоциации и субъектов .

Роль СК – создание объекта лизинга – базового актива

Роль фонда –оптимизация прибыли при переходе права собственности на объект лизинга

Роль Ассоциации- разработка общей концепции проекта, организация всего  процесса , составление договоров, подбор объектов недвижимости на рынке, подбор и отбор потенциальных арендаторов (лизингополучателей), ведёт  контакт со всеми заинтересованными Сторонами( СК, Фонд, Лизингополуч.) , отслеживание процесса оплаты опционов, осуществляет государственную регистрацию и первоначальное оформление права собственности на готовый объект, страхование возможных рисков,  производит контроль  за правильным использованием переданного имущества, в случае конфликтной ситуации- разрешает конфликт в течение минимального срока.

Роль Лизинговой компании -  компания, выкупающая объекты недвижимости , которые переходят в виде объекта аренды жилья  до полного выкупа его арендатором. Освобождает денежные средства застройщика, выкупая объект на первичном рынке. На вторичном рынке- действует по заказу Ассоциации для конкретного клиента.

11.Возможные риски, слабые места  для субъектов проекта

  1. Изменение рыночной конъюнктуры
  2. Изменение законодательства
  3. Отсутствие согласия застройщика на сделки
  4. Отсутствие партнёра - лизинговой компании
  5. Ограничение финансовых возможностей лизинговой или финансовой компании
  6. Ограничение возможности выселения несовершеннолетних детей из арендованной квартиры.
  7. Скачки курса валют на рынке.
  8. Отсутствие чётко прописанной законодательной и нормативной базы по таким сделкам.
  9. Возможные неплатежи арендаторов .

12. Методы устранения рисков и разрешения  конфликтов

  1. Разработка и заключение детальных договоров с каждой заинтересованной стороной.
  2. Изучение конъюнктуры и постоянный мониторинг рынка с возможностью предвидеть негативные тенденции на рынке валют, недвижимости, покупательной способности, кризисных явлений и других факторов.
  3. Поддержка государством в лице Минрегионстроя
  4. Страхование рисков (потеря трудоспособности (смерть) лизингополучателя, утрата  работы, финансовые риски)
  5. Гибкость подхода к каждому заключаемому договору.
  6. Детальное изучение возможностей арендатора.
  7. Возможность выселения неплательщиков по исполнительной надписи нотариуса.

13.Выгоды для субъектов проекта

  1. Строительная компания получает полную рыночную стоимость жилья регулярными плановыми платежами  в течение определенного времени при условии передачи объектов Ассоциации.
  2. При выкупе объекта недвижимости Лизинговой компанией Строительная компания сразу получает оговоренную сумму.
  3. Лизинговая компания, в соответствии с   условиями своей уставной деятельности,  получает прибыль от основного вида деятельности
  4. Ассоциация получает процент от каждой сделки от арендатора.
  5. Фонд получает премию.
  6. Арендатор получает жильё, не затрачивая средства на аренду, по  истечение срока действия договора, в собственность.
  7. Минимизируются затраты на оформление сделки - экономия времени и затраченных усилий на выполнение действий, связанных с реализацией сделки и ее обслуживанием. Отсутствие залога, так как право собственности на объект не передаётся арендатору, отсутствие банковских комиссий и платежей, минимизированы затраты на нотариальное оформление договора.

14.Два варианта исполнения проекта

  1. С использованием Застройщика и ассоциации, минуя лизинговые компании и банки.
  2. С использованием лизинговой компании – более предпочтительна.

Лизинговая компания, используя собственные и кредитные средства, кредитует конкретный объект недвижимости застройщика , не передавая право собственности арендатору. В рамках сотрудничества Ассоциации, Строительной компании, Лизинговой компании, Банка, Арендатора единовременно  реализуются несколько миссий:

1) Строительная компания реализует свои объекты, пополняя оборотные средства.

2) Банк выдаёт кредит Лизинговой компании,  выполняя  свои функция.

3)Лизинговая компания через Ассоциацию заключает договор лизинга с Лизингополучателем, реализуя основную свою функцию.

4)Ассоциация координирует все технические, юридические, риэлтерские, страховые  вопросы , разрабатывает и заключает договоры, минимизируя риски всех заинтересованных сторон.

15.Государственная поддержка

Вынесение постановления Кабинета Министров о внедрении настоящей Концепции для  реализации Государственной социально - экономической программы обеспечения граждан жильём на 2009-2016 годы, поддержанной и  одобренной Кабинетом Министров Украины на заседании 22 октября 2008 года.

16.Законодательная база,  нормативное и договорное обеспечение

  1. Гражданский Кодекс Украины , Законы Украины  «О лизинге», «О ценных бумагах и фондовой бирже», Концепция Государственной социально- экономической программы обеспечения граждан жильём на 2009-2016 годы.
  2. Разработка договоров , предусматривающая интересы и защиту всех Сторон.
  3. Приказы министерства регионального развития и строительства
  4. Постановления КМ Украины
  5. Внесение изменений в законодательные акты.

17.Роль Министерства регионального развития и строительства (Минрегионстрой).

Застройщик подает информацию Ассоциации ( действует согласно приказа министерства или постановлению Кабинета министров  где даны полномочия по координированию процесса продажи в лизинг имущества) о наличии свободных объектов , сданных в эксплуатацию и с оформленным правом собственности.

Минрегионстрой (приказ министерства) совместно с Ассоциацией проводит семинары по разъяснению положений и схем настоящей концепции

Министерство ведёт координационную и методическую работу со строительными организациями- застройщиками.

Министерство при достижении договоренностей о реализации Концепции может давать преференции строительным компаниям . Например, о расселении жителей домов и обеспечения их жильем, согласно установленным государством стандартов, путем реконструкции старых микрорайонов. Этот договор, будет  предусматривать разрешение комплекса  вопросов бизнес - структур в интересах территориальной громады.

 

 

Обновлено ( 04.02.2012 22:39 )
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить